Devedor fiduciário responde por taxas de condomínio até entregar imóvel ao credor
Fonte: Consultor Jurídico
A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas
condominiais só se inicia com a imissão na posse — ocupação efetiva — do
bem. Conforme o artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/97, o devedor é quem
deve responder pelos encargos até essa data.
Esse foi o entendimento do juiz Aluízio Martins Pereira de Souza, da 5ª Vara
Cível de Aparecida de Goiânia (GO), para extinguir a execução judicial movida
por um condomínio contra a empresa credora. Ele reconheceu a ilegitimidade
passiva da ré e determinou o prosseguimento da execução apenas contra o
devedor original.
A execução do título extrajudicial foi ajuizada pelo condomínio para cobrar
débitos, e a empresa credora habilitou-se no processo após ser citada. A dívida
atualizada cobrada pelo condomínio alcançava R$ 119.997,26.
A defesa da credora argumentou, por meio de exceção de pré-executividade,
que, embora a propriedade do imóvel tenha sido consolidada em seu nome em
8 de julho de 2022, não houve comprovação da conclusão dos leilões
extrajudiciais, nem da efetiva transferência da posse do bem.
Ela sustentou que o devedor continua ocupando o imóvel e que a
responsabilidade pelos encargos condominiais só se inicia com a sua imissão na
posse.
Jurisprudência consolidada
O juiz acolheu a argumentação da defesa. Embora a obrigação de pagar
despesas condominiais tenha natureza propter rem (que adere à coisa), ele aplicou
a regra específica da Lei 9.514/1997.
O julgador reforçou que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de
Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás adota o mesmo raciocínio: a
responsabilidade do credor fiduciário só se inicia com a posse direta do bem.
Como não havia nos autos qualquer comprovação da efetiva imissão da
empresa credora na posse do imóvel, a responsabilidade pelos débitos ainda
recai sobre o devedor fiduciário, que exerce a posse direta.
“A responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos condominiais somente
se inicia com a sua imissão na posse direta do bem, momento em que passa a
ter o efetivo uso e gozo da coisa.”
A advogada Mariana Mussi, head de Contencioso Cível Imobiliário do STG
Advogados, representou os credores na ação.
Processo 0373803-25.2016.8.09.0011